利回り算出方法
利回りは、年間家賃収入(除く管理費用)/(物件価格＋リフォーム費用)で算出しています。中古物件を購入するのであれば、必ずリフォームが必要です。物件購入の際には、リフォームにかかる費用も算出・加算して、購入の可否を決定する必要があります。物件が安くてもリフォームに費用がかかってしまっては、利回りが悪くなります。必ず物件価格とリフォーム費用の総額から算出しましょう。
目標利回り
藤山さんの著書には、「名目利回り12%あれば大家さん合格」と書いてありますが、物件を探してみて感じることは、名目利回り12%は途方も無く難しいということです。そんな出物、初めて物件を買う人間には永遠に回ってこないのではないかと感じてしまいます。
僕は、当面10%を目標にしています。600万円の物件を、5万円で貸す、というイメージです。
一戸建て住宅のリフォームを行うとびっくりするぐらい大量のゴミがでます。こりゃ地球環境も壊れるわなぁと納得するぐらい大量のゴミです。ワンルームや2Kならばたいしたことはありませんが、4LDKの一戸建ての場合は凄い量になります。当然、処理費用も高くなるわけです。リフォーム業者や専門の業者に依頼すると、軽トラ1台分で4?5万円の見積もりが出てきます。ヘタすると4トントラックが一杯になるくらいのゴミが出ますので、8万?10万円の見積りが出てきて卒倒します。「なんじゃこりゃ！」と。
でも、自分でトラックを運転し、市などの公共機関のゴミ処理場に持っていけば、数千円から2万円程度でゴミを捨てることができます。(これは高度な処理を必要としないゴミであることが前提です。例外があるかもしれません。)これも知らなければ高いお金を支払うことになってしまいます。
父の一戸建てには、庭に10坪ほどの平らで何も植えられていない部分があり、我々が住んでいたときには、そこに芝生を植えてのですが、最初の入居者が手入れを全くせずにいたため、荒れ放題になっていました。庭は借りようとする人が家に入ってきた時に最初に見える場所ですし、そこに青々とした芝生が一面に敷かれていると緑のカーペットのようでとても高級感があります。早く入居者が入るように、芝生を敷こうと考えたのですが、造園業者に頼むと物凄く高い！あっという間に100万円を超えてしまいます。
そこでネット上でDIYでの造園工事のページを探して勉強です。夫婦二人で雑草抜き、耕し、均し、芝生張りを行いました。季節的にもホームセンターで芝生の束を販売している時期だったのもあり、全部敷き詰めて1万円位で納まりました。900円で90cmX90cm(1坪)の面積が張れ、10坪分で済みました、レーキやスコップなどの作業道具も購入しても1万5千円ですから、造園業者に依頼した場合と比較したら物凄く安くあがりました。
このときの芝生張りの作業をして、地面で水平を作るというのは、凄く難しいということを実感したのですが、地面が多少凸凹でも芝生がある程度伸びれば隠してくれます。ゴルフ場の芝生管理ではないので適当でも大丈夫です。
僕が直したのは、洗面台のすぐ下のU字に曲がった配水管のところから水が漏れるという故障でした。調べたところ、水漏れは漏水防止のために塗ってあったシリコンが経年変化により劣化したためと思われました。そこで、ホームセンターで300円位のシリコンラバーを購入し塗りつけてみました。15分くらいの作業であっという間に水漏れは直ってしまいました。
付属する作業説明を読めば誰でもできます。僕自身初めてやった時は勝手が分からず、少し手間取りましたが、すぐに上手くなりました。以前に塗っていた職人より綺麗にできて「なんだ、こんな簡単な作業なのか」と拍子抜けしました。 と、同時に職人に依頼すれば数千円はかかったであろうことを想像し、ぞっとしました。
まず自分でやってみる、無理だったらプロに頼むという姿勢が大事なんだなぁと実感したわけです。
