利回りが悪い
3LDK以上の物件は利回りが悪い可能性が高いです。600万円で購入した1R-2DKのマンションが、月5万-7万(利回り10%-14%)で貸せることが期待できるのに対して、3000万で購入した3LDK-4LDKの家・マンションは、10万-15万(利回り4%-6%)でしか貸せません。単純に利回りだけを考えると、3000万円で購入した物件は、月20万-25万で貸したいのですが、実際問題として3000万円で購入したマンションを20万円以上で貸すことは不可能に近いです。
更に、月20万以上の物件を借りる人なんて大阪にはほとんどいません。もしいたとしても筋が悪いようです。とある不動産屋曰く、「大阪近郊で月25万円を超えると客筋が悪くなることが多い。」まぁ、要するに「やくざ」とかそういう種類の人間しか、家賃月25万円以上の高額な家を借りないってことです。
家賃には相場があり、大阪で普通に勤め人をしている一人暮らしの人間が家賃に出せる金額は、8万円以下でしょう。できれば、6万円?7万円の範囲内に収めたいというのが本音だと思います。10万円以上出せる人というのはまずいませんし、その人たちの要求は物凄く高いものです。月10万円以上の家賃が支払える人たちをターゲットとした物件は、新築分譲マンションを競合相手として想定しなければなりません。高い要求に応える為には、リフォームの際にグレードの高い部材を使う必要があり、リフォーム費用も割高になります。
これは藤山さんの著書にも書いてありますが、「家賃5万-10万で貸せる物件を狙う」のがサラリーマンによる不動産投資において最も効率が良いと思います。
そして、もう一つ理由があります。
1物件あたりの家賃が上昇すると資金の流動性を確保しておく必要があるからです。
1軒あたりの家賃やローンが高額になった場合、空き家になってしまった時に、キャッシュフローに与えるインパクトがとても大きくなります。例えば、給与所得：30万円/月の人が、3000万円の家/マンションを28年ローン、金利固定2%で取得した場合、給与所得：30万円/月、ローン返済額：10万円/月、家賃：12万円/月(3,000万円で購入したマンションが12万円で貸せるのかという問題はここでは議論しません)というような条件となりますが、この場合、ある日突然収入である家賃12万円が無くなった場合に、日々の生活に影響を与える可能性が非常に高くなります。給与所得が30万円なのに対して、12万円の家賃収入が無くなり、10万円のローンを返済する必要があれば、日々のキャッシュフローがマイナスになってしまうでしょう。
そこで、物件1軒あたりの所得・ローンがが大きくなると、物件の空きという事態に備えてある程度の現金を手元に確保しておく必要があります。最低でも毎月返済額の6ヶ月分、最悪の事態に備えるのならば10か月分程度を手元現金として確保しておくべきでしょう。毎月10万円ならば60万円?100万円を手元現金(もしくは流動性の高い金融商品)にしておく必要があるのは、資産の効率的な運用という点から見ても、少し勿体無いと思います。
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