2006年3月末に購入し、2007年11月まで空き家になってしまった自分の物件。ようやく借り手がついてホッとしております。
2DK 45? 1970年築 区分所有
2006年3月購入
保証金：30万円(敷引き20万円)
家賃：60,000円、管理費14,000円
購入金額：6,200,000円
借入金額：6,000,000円 28年ローン、利率3.25% 10年固定金利
物件価額：540万円(諸経費込み)
リフォーム費：80万円
名目利回り：11.6%
実質利回り：8.5%
なぜその物件を購入したのか？
1:大規模な公団住宅であること
同一の間取りでの売買が成立しており、市場性があること
2:団地内での住み替え需要があると想定されること
3:販売価格に対して区分所有の土地が大きいこと
購入価格540万円に対して、土地の価格は220万円。区分所有の場合、販売価格は土地の価格の10倍位あるもの(販売者であるオオシマさん曰く)ですが、3倍程度しかないことは良い点でした。古い公団であることから建物以外の敷地が広く、各戸に割り当てられる土地の区分所有面積が大きいのです。
4:市場に出る前の物件であったこと
販売主体はオオシマさんですが、持ち主→オオシマさん→私と一般に出る前に購入できたことは大きなメリットでした。
5:十分なリターンが期待できたこと
620万円で取得して、毎月4万円で貸すことができれば8%位の利回りが期待できます。周辺の家賃相場を見ても4万円?5万円位で賃貸することは十分可能でした。
6:管理組合がしっかりしており、十分な積立金があったこと
本業がありますので、管理組合が無いもしくはしっかりとしていないと色々と手間がかかってしまいます。その点では、楽チンです。取得金額540万円に対して、土地価額：220万円、修繕積立金：150万円と躯体自体の評価額は150万円程度しかしていないことになります。投資効率を上げるには建物の価格、評価額をいかに下げるか重要なポイントですので、その点では良い投資であったと思います。
7:間取り
2DK(8畳+6畳+6畳)、部屋の配置は振り分け可。と一人暮らしから家族まで幅広い家族構成で住む事ができる間取りであったこと。
8:広さ
45?と価格に対して、広かったこと。一人暮らしをするにあたって、安く、広い部屋に住みたいというニーズは一定の確率で存在します。ある程度の広さがあるため、三人家族程度であれば、家族で住む事も可能です。
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