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投資としての芝生

 私自身は賃貸マンションに住んでおり、自分の家には庭がありません。したがって芝生を貼るということは、かなり純粋な賃貸物件に対する投資です。入居候補者が家を見に来て最初に目に入るものが、「雑草の生えた黒土の庭」か「緑の芝生(雑草交じり)」かの違いは非常に大きいのです。

 もちろんデメリットもあります。空き物件になっている間、定期的に水を撒きに行かねばなりませんし、芝刈りや雑草抜きもしなければなりません。実際に荒れた庭→一面の芝生と整備して貸した経験からすると、ROI(Return On Investment)は非常に高いものでした。掛けた費用の何倍ものリターンがあったのです。

513602_trash_day.jpg一戸建て住宅のリフォームを行うとびっくりするぐらい大量のゴミがでます。こりゃ地球環境も壊れるわなぁと納得するぐらい大量のゴミです。ワンルームや2Kならばたいしたことはありませんが、4LDKの一戸建ての場合は凄い量になります。当然、処理費用も高くなるわけです。リフォーム業者や専門の業者に依頼すると、軽トラ1台分で4?5万円の見積もりが出てきます。ヘタすると4トントラックが一杯になるくらいのゴミが出ますので、8万?10万円の見積りが出てきて卒倒します。「なんじゃこりゃ!」と。
でも、自分でトラックを運転し、市などの公共機関のゴミ処理場に持っていけば、数千円から2万円程度でゴミを捨てることができます。(これは高度な処理を必要としないゴミであることが前提です。例外があるかもしれません。)これも知らなければ高いお金を支払うことになってしまいます。

707998_springtime.jpg父の一戸建てには、庭に10坪ほどの平らで何も植えられていない部分があり、我々が住んでいたときには、そこに芝生を植えてのですが、最初の入居者が手入れを全くせずにいたため、荒れ放題になっていました。庭は借りようとする人が家に入ってきた時に最初に見える場所ですし、そこに青々とした芝生が一面に敷かれていると緑のカーペットのようでとても高級感があります。早く入居者が入るように、芝生を敷こうと考えたのですが、造園業者に頼むと物凄く高い!あっという間に100万円を超えてしまいます。
そこでネット上でDIYでの造園工事のページを探して勉強です。夫婦二人で雑草抜き、耕し、均し、芝生張りを行いました。季節的にもホームセンターで芝生の束を販売している時期だったのもあり、全部敷き詰めて1万円位で納まりました。900円で90cmX90cm(1坪)の面積が張れ、10坪分で済みました、レーキやスコップなどの作業道具も購入しても1万5千円ですから、造園業者に依頼した場合と比較したら物凄く安くあがりました。
このときの芝生張りの作業をして、地面で水平を作るというのは、凄く難しいということを実感したのですが、地面が多少凸凹でも芝生がある程度伸びれば隠してくれます。ゴルフ場の芝生管理ではないので適当でも大丈夫です。

340056_tap.jpg僕が直したのは、洗面台のすぐ下のU字に曲がった配水管のところから水が漏れるという故障でした。調べたところ、水漏れは漏水防止のために塗ってあったシリコンが経年変化により劣化したためと思われました。そこで、ホームセンターで300円位のシリコンラバーを購入し塗りつけてみました。15分くらいの作業であっという間に水漏れは直ってしまいました。
付属する作業説明を読めば誰でもできます。僕自身初めてやった時は勝手が分からず、少し手間取りましたが、すぐに上手くなりました。以前に塗っていた職人より綺麗にできて「なんだ、こんな簡単な作業なのか」と拍子抜けしました。 と、同時に職人に依頼すれば数千円はかかったであろうことを想像し、ぞっとしました。
まず自分でやってみる、無理だったらプロに頼むという姿勢が大事なんだなぁと実感したわけです。

付属の取付説明書・マニュアルを読みながら作業を行えば誰でもできます。

既に付いている鍵を外して、ホームセンターや金物屋さんに持っていけば、それに合う鍵を購入できます。ピッキングできない種類の鍵でも3000円程度であります。購入した鍵に付属する取付説明書をきちんと読んで行えば、鍵の付け替え自体もやってみればそんなに難しい作業ではありません。鍵屋さんに付け替えを依頼すると最低でも1万円はかかりますから、随分コストダウンできます。

掃除、洗い屋賃貸物件の借主が退去した後というのは、驚くほど汚いものです。初めて見たときには、これをもう一度貸せるようなものにできるのだろうか?と思ってしまいました。リフォーム業者の作業員達は、リフォームを行う時に安物の靴履いて行き、それを使い捨てにするらしいです。それ位汚く、他人が汚した家というのは耐えられないものです。
掃除については、ある程度は自分で行うものの、プロに依頼することにしています。プロの掃除屋さん(通常、洗い屋と呼ばれます)はそれなりに高いですが、ビックリする位綺麗にしてくれます。ここで挙げているリフォーム作業の中では、「おぉ、プロに依頼すると違うねぇ」と実感できるものです。

コストを抑える為には、なるべく自分でやりましょう。僕が自分で行ったことのある作業としては
・掃除
・鍵の交換
・トイレにウォシュレットをつける
・洗面台の水漏れ箇所にシリコンを塗って補修する
・庭の芝生張り
・ゴミ捨て
があります。どれもリフォーム業者に任せてしまえば良いようなものばかりですが、自分でやってみればできるものです。これらの作業を自分でできれば、入居者の入れ替わり時に、洗い屋、鍵屋、水道屋、造園屋、リフォーム業者・産廃業者に依頼する必要がありません。
リフォームをしてみて感じるのは、建築や不動産に関係したサービスというのは、非常に分業化が進んでいて、細分化されているということです。一戸建ての家のリフォーム場合、最大で、現場監督、大工(木工)、電気、ガス、水道、左官、ペンキ、クロス(壁紙)、掃除、畳、鍵、フローリング修復、造園といった人たちが、やって来て作業することになります。不動産の場所までやって来るコストは非常に大きいため、どんなに細かな作業であっても1件あたりの最小の費用は数千円から1万円以上になります。
リフォームを安くあげるコツの一つは、呼ぶ業者の数を減らすことです。

2008年3月: 月別アーカイブ

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