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709429_a_piece_of_rome.jpgアパート一棟買いはリスクが高く、素人は手を出さない方が良いと考えています。
確かに、物件を見ていると、売却価格2850万円(ここでは簡易にするために諸経費を含めた金額)、戸数8戸x家賃月4万円というような、物件は見かけます。名目利回りは、13.5%と藤山さんの基準を超えています。購入することができれば、儲かりそうです。しかし、下に述べるようなデメリット・リスクがあるため、私は購入しません。

695974_hall_in_miami_.jpg間取り
個人的には、以下のように判断しています。
最も良い:2DK,2LDK、でかつ二つの部屋が振り分け型の間取り
良い:広い1LDK,1DK,広いワンルーム
悪い:3LDK以上

広さ
個人的には、「価格の割りに広い」物件を購入するように心がけています。世の中には、建物が古かったり、多少難有りでも、安くて広い部屋に住みたい、という欲求、ニーズを持った人たちが必ずいると思うからです。実際に私はそういう好みで部屋を選んでいます。家を借りる時の私の優先順位は、1:広さ、2:駅至近、3:日当たり という順番です。

所在地
藤山さんの著書でも書いてありますが、駅から遠い物件はやめておきましょう。駅至近であれば、多少の難(狭い、日当たりが悪い、家賃が高い)があっても、駅が近いというその1点だけで許されるのですが、駅から遠いと最初から検討外になってしまいます。

637512_crosshairs.jpgマーケティング的には、ターゲットは絞られているほど良いのですが、こと賃貸不動産に限っていえば、ターゲットをある程度幅広く想定できる物件の方がリスクが低いと思います。
例えば、家賃7万/月、2DK程度の物件の場合、対象となる借手は、少しお金のある大学生?一人暮らしの勤め人、夫婦二人暮し位までと幅広く想定できます。ターゲットの幅が広ければ、長期間の街の変化により、居住者層が変化してもある程度柔軟に借主を探すことができるでしょう。
それに大して家賃13万/月、4LDKというような物件の場合、借手は家族3人もしくは4人以上のファミリーしか想定できません。
ファミリー層は、住居や居住環境に対する要求が多岐にわたり、かつ高い場合が多いのです。周辺に緑が多い方が良い、子供が通う学校の水準が高い方が良い、周辺の治安等等、家主にはコンロトールできない次元で要求が高く、物件を取得した後に、「ここはファミリー層には住みにくい」ということを実感しても、リカバリが難しいのです。

703528_house_plan_1.jpg利回りが悪い
3LDK以上の物件は利回りが悪い可能性が高いです。600万円で購入した1R-2DKのマンションが、月5万-7万(利回り10%-14%)で貸せることが期待できるのに対して、3000万で購入した3LDK-4LDKの家・マンションは、10万-15万(利回り4%-6%)でしか貸せません。単純に利回りだけを考えると、3000万円で購入した物件は、月20万-25万で貸したいのですが、実際問題として3000万円で購入したマンションを20万円以上で貸すことは不可能に近いです。
更に、月20万以上の物件を借りる人なんて大阪にはほとんどいません。もしいたとしても筋が悪いようです。とある不動産屋曰く、「大阪近郊で月25万円を超えると客筋が悪くなることが多い。」まぁ、要するに「やくざ」とかそういう種類の人間しか、家賃月25万円以上の高額な家を借りないってことです。

家賃には相場があり、大阪で普通に勤め人をしている一人暮らしの人間が家賃に出せる金額は、8万円以下でしょう。できれば、6万円?7万円の範囲内に収めたいというのが本音だと思います。10万円以上出せる人というのはまずいませんし、その人たちの要求は物凄く高いものです。月10万円以上の家賃が支払える人たちをターゲットとした物件は、新築分譲マンションを競合相手として想定しなければなりません。高い要求に応える為には、リフォームの際にグレードの高い部材を使う必要があり、リフォーム費用も割高になります。
これは藤山さんの著書にも書いてありますが、「家賃5万-10万で貸せる物件を狙う」のがサラリーマンによる不動産投資において最も効率が良いと思います。

そして、もう一つ理由があります。

利回り算出方法
利回りは、年間家賃収入(除く管理費用)/(物件価格+リフォーム費用)で算出しています。中古物件を購入するのであれば、必ずリフォームが必要です。物件購入の際には、リフォームにかかる費用も算出・加算して、購入の可否を決定する必要があります。物件が安くてもリフォームに費用がかかってしまっては、利回りが悪くなります。必ず物件価格とリフォーム費用の総額から算出しましょう。

目標利回り
藤山さんの著書には、「名目利回り12%あれば大家さん合格」と書いてありますが、物件を探してみて感じることは、名目利回り12%は途方も無く難しいということです。そんな出物、初めて物件を買う人間には永遠に回ってこないのではないかと感じてしまいます。
僕は、当面10%を目標にしています。600万円の物件を、5万円で貸す、というイメージです。

2006年5月: 月別アーカイブ

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